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北京豪宅去年取得的成绩较为突出

2018-10-11 14:38:22

北京东四环内、朝阳公园旁一小区,180平方米带佣人房公寓,单价超过6万元平方米,去年,“90后”江楠(化名)在父母的帮助下购入这套二手的千万豪宅,目的是“投资”。关于决策依据,他说,“北京的房价会有波动,但这小区地段好,未来还有增值空间。”

实际上,刚过去的2014年,北京的公寓豪宅市场并未如江楠所料,出现火爆的局面,相反全年整体成交明显下降。亚豪机构日前提供给的统计数据显示,2014年全年北京公寓豪宅累计成交2608套,与2013年相比减少近700套,成交总面积近46万平方米,同比下降29%,同时,别墅成交更是创有史以来年度新低。

但供应却在上涨。数据称,2014年全年北京在售超过5万元平方米的公寓豪宅项目供应套数大增50%。有分析人士指出,2015年将是北京高端住宅的“供应井喷元年”,包括别墅、豪宅在内的豪宅产品,都将遇到不小的压力。

来自中原地产的数据也显示,2014年北京5万元平方米以上的高端住宅,成交合计仅1999套,低于2013年全年的2240套。

亚豪机构副总经理高姗分析称,2014年公寓豪宅市场因为经济形势和房地产市场状态的不同,在上下半年呈现分化,上半年中国经济下行压力明显增大,实体经济疲弱,行业形势的低迷使高净值人群手中可利用的流动资产趋紧,其购买豪宅产品的能动性降低,造成公寓豪宅整体成交处于低位震荡趋势;而下半年一系列政策的出台,向市场释放流动性,高净值人群手中可利用的流动性资产增加,为实现资产利润化,选择保值增值潜力大的豪宅可能性增加。

在高姗看来,去年9月底央行对首套房认定标准的调整,降低了中端改善型购房者的资金门槛,刺激这部分客群加快“卖一买一”步伐,中端公寓豪宅去化速度加快,共同拉升下半年公寓豪宅整体销量。

除了销售同比下滑,对比全球其他大型城市,北京豪宅在租赁市场的含金量也在下降。英国房产机构莱坊日前提供给的一份报告指出,截至2014年9月,全球豪宅租金上升2.1%,低于上年5.8%的增幅,莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静称,预计未来12个月,基于外籍人士的租赁需求疲软以及空气污染严重,北京豪宅租赁市场租金将进一步下滑2%至4%,尤其是库存面积相对较大的豪华别墅,因此,2015年该市场的平均空置率将保持上升态势。

在豪宅市场整体成交萎缩的同时,2014年北京公寓豪宅市场供应量呈现直线上升趋势。同样来自亚豪机构的数据显示,2014年全年北京在售超过5万元平方米的公寓豪宅项目,累计供应3572套,同比大增51%,供应总面积近70万平方米,同比大增74%。2015年还将有8——10个豪宅项目入市,预计新增供应量将在1000套以上,这意味着2015年豪宅市场的可售套数将在9000——10000套左右。

该机构算过一笔账,2014年北京成交价格在5万——8万元平方米的商品住宅仅销售了2013套,8万元平方米以上的商品住宅销售了230套,就算不计算新增加的供应,四环内的住宅存量也够销售4年之久,而高端市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4∶1,因此2015年,北京高端住宅市场都将面临激烈的销售竞争。

“领证了,14.5万。”昨日下午,有业内人士称,中赫置地旗下万柳书院现房销售许可证已于昨日获批,“领证”销售均价为14.5万元平方米。据此估算,该项目全盘货值将超130亿元。

该2012年7月拿地的单价地王项目入市,拉开了2015年北京豪宅市场的序幕。此前的2014年12月13日,位于东三环农展馆附近的高价地项目观澜嘉苑也顺利获得预售证。据机构测算,观澜嘉苑住宅部分预售价格高达16.5万元平方米,商业部分的预售价格则约18.2万元平方米。

相比其他豪宅,北京豪宅去年取得的成绩较为突出。据中原地产统计,2014年12月单月,北京每平方米10万以上豪宅成交7套,在此拉动下,2014年全年豪宅成交达到30套。这一数字超过了2011年的28套,创造了历史纪录。

“但对于2015年,超过20个项目,争取30——50个客户,这样的豪宅市场,肉搏战已经难免。”中原地产首席分析师张大伟指出,从去年12月的融创农展馆拿预售证,到中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市,2015年将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市,这将导致豪宅市场竞争进一步加剧。

“相比过去卖了好多年户型已经无法更改的老豪宅,这些新项目更符合当前豪宅客群的居住需求,户型分割、功能定位均有所升级,产品价值的提升赋予了项目更高的附加值。”张大伟同时提到了产品的更新,他认为,当价格不是豪宅竞争优势之时,谁掌握了稀缺资源、产品力以及入市先机,谁就拥有了多争取拿几十个客户的底气。

对此,中赫置地品牌总监朱敏则表现得颇为“淡定”。被问及新入市的万柳书院项目是否存在销售压力时,他回应称,相对于莫斯科、孟买乃至国内的上海、深圳,北京的三千万级住宅产品的量与价都不能算高,此外,更丰富的产品供应很可能会挖掘出更多的需求,另外,他认为,万柳书院已经是现房成品,对于“财智阶层”来讲,能减少其资金的时间成本。

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